I. KONU
Kimsesizler, bakıma muhtaç kişiler veya bakılması için bakım evi, huzurevi gibi adlarla kamu kurumlarınca veya vakıf ve dernekler ile özel teşebbüsler tarafından işletilen yaşam merkezlerine yerleşen veya yerleştirilen kişilerin bu yerlere konaklama dahil üç öğün yemek ile her türlü bakım hizmeti karşılığında statüleri gereğinde belirli bir ücret öderler.
Ödenen bu ücretler, bu yerde kalan kimsesiz kişilerce genellikle emekli maaşlarında, kiraya verdikleri evin kiralarından veyahut da yakınları tarafından ödenebileceği gibi oğulları ve kızlarının ya da akrabalarının kendi varlıklarından ödenmektedir.
Bu kimselerin mevcut meskenlerini kiraya vermiş olduklarında almış oldukları kira gelirinden gerçek gider usulünü seçenlerin vergilendirilmesi sırasında bakım evine veya huzurevine ödemiş oldukları bedelin içinde konaklama bedeline karşılık gelen bir tutarın “mesken kirası” gibi kabul edilerek, bu tutarın almış oldukları kira bedelinde, indirebilme imkanı, mevcut vergi düzenlemeleri kapsamında mümkün olmamaktadır. İşte bu indirime imkân verilebilmeyi gerekli kılan nedenler, makalenin konusu olarak aşağıda açıklanmıştır.
II. GAYRİMENKUL SERMAYE İRADINDA VERGİLEME PRENSİPLERİ
A. Gayrimenkul Sermaye İradı ve Mükellefi
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinde sayılan mal ve hakların;
- Sahipleri,
- Zilyetleri,
- İrtifak hakkı sahipleri,
- İntifa hakkı sahipleri,
- Kiracıları
tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar, gayrimenkul sermaye iradı olarak gelir vergisine tabi olup, verginin mükellefi yukarıda sayılanlardır.
B. Vergiyi Doğuran Olay
Gayrimenkul sermaye iratlarında vergiyi doğuran olay, kiranın tahsil edilmesine bağlıdır. Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri hangi tarihte tahsil edilmişse o yılın geliri olarak vergilendirilir. Kira gelirleri tahsil edilmediği süre içinde kira gelirleri vergiye tabi tutulmaz.
Eğer kiralanan mal veya hakkın kira bedeli peşin olarak tahsil edilmiş ise, peşin tahsil edilen kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılarak o yıllarda vergilendirilir. Ancak, ölüm ve memleketi terk edilmesi hallerinde mükellefiyetin kalktığı tarihi takip eden zamanlara ait olarak peşin tahsil edilen kiralar, mükellefiyetin kalktığı (ölüm veya memleketin terk edildiği) dönemin hasılatı sayılarak vergilendirilir.
C. Kira Gelirin Ne Zaman Tahsil Edilmiş Sayılır
Kira gelirleri,
a) Haberdar edilmek suretiyle, namlarına, kamu müesseselerine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya paranın yatırılması,
b) Kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temlik edilmesi veya kiracıya olan borcuna takas edilmesi,
ile tahsil edilmiş sayılmaktadır.
D. Mesken Kiralarında İstisna Tutarı
Gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesi karşılığında bir takvim yılında elde edilen hasılatın (aşağıda sayılı sınırlayıcı şartların olmaması koşuluyla) her yıl yeniden değerleme oranında artırılarak Gelir Vergisi Kanunu’nun 21’inci maddesinde yer verilen tutarı (2024 yılı için 33.000.- TL) gelir vergisinden istisna edilmiştir. Bu tutarda veya daha altında bir hasılat elde edilmiş ise, beyanname verilmesine gerek olmayacaktır.
Söz konusu istisnanın uygulanabilmesi için;
i. Kirayı elde edenin ticari, zirai veya mesleki kazancının yıllık beyanname ile beyan etmek mecburiyetinde olmaması,
ii. İstisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerin, beyana tabi olup olmamasına bakılmaksızın elde edilen ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarlarının toplamı, Gelir Vergisi Kanunu’nun 103’üncü maddesinin üçüncü gelir diliminde ücretler için, her yıl yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanan (2024 yılı için 870.000.- TL) tutarı, geçmemiş olması,
gerekmektedir.
E. Vergilendirilecek Gayrimenkul Sermaye İradı
Gayrimenkul sermaye iradında vergilendirme, kira gelirinin safi tutarı üzerinden yapılır. Yani kira hasılatından aşağıda belirtildiği üzere, yapılan giderlerin düşülmesinden sonra kalan tutardır.
F. Vergiye Tabi Tutulacak Safi İrat Nasıl Tespit Edilir
Vergilendirilecek gayrimenkul sermaye iradının safi tutarı mükellefin isteğine bağlı olarak iki şekilde tespit edilebilir.
a) Götürü Gider Usulü ile Safi İrat Tutarın Tespiti: Mükellef elde ettiği mesken kirasından o yıl için yararlanacağı istisna tutarını düştükten sonra, kalan tutarın, aşağıdaki örnekte görüleceği üzere, %15’ini götürü gider olarak indirmesinden arta kalan kısmı safi tutar olarak beyan eder. Mesken kirasından %15 oranındaki götürü gideri seçen mükelleflerin, bu usulden iki yıl geçmedikçe gerçek usulü seçmeleri mümkün olmayacaktır.
Örnek: Düşkünler ve Kimsesizler Huzurevinde uzun yıllardan beri kalan (A) şahsı Bağ-Kur emeklisi olup, sahip olduğu iki katlı evini kiraya vermiş ve 2024 yılında toplam 285.000.- TL kira geliri elde etmiştir. 2023 yılda götürü gideri seçtiğinden bu yıl da götürü gider usulünü seçmek zorunda olup, 2024 yılı mesken kirasına 33.000.- TL istisna uygulanmaktadır. Bu kişini beyan edeceği safi iradı şu şekilde hesaplayacaktır.
– 2024 Yılında Elde Edilen Hasılat 285.000.- TL
– 2024 Yılında Uygulanan İstisna (33.000.-) TL
– İstisna Sonrası Hasılat 252.000.- TL
– %15 Götürü Gider (37.800.-) TL
– Safi İrat (Vergi Matrahı) 214.200.- TL
– Ödenecek Gelir Vergisi 37.340.- TL*
110.000.-TL x %15 = 16.500.-TL
104.200.-TL x %20 = 20.840.-TL
214.200.-TL 37.340.-TL
(*) Bu gelir 2025/Mart ayında beyan edilir ve hesaplanan 37.340.- TL gelir vergisinin birinci taksiti 2025/Mart ayında, ikinci taksiti de 2025/Temmuz ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenecektir.
b) Gerçek Gider Usulü ile Safi İrat Tutarın Tespiti: Mükellef elde ettiği mesken kirasından o yıl için yararlanacağı istisna tutarını düştükten sonra kalan kısımdan, Gelir Vergisi Kanunu’nun 74’üncü maddesinde 11 bent halinde belirtilmiş olan (belgeleriyle tevsik ve ispat edilebilen) giderlerini aşağıda yer verilen örnekte açıklandığı üzere, istisna sonrası hasılatına isabet eden gerçek giderlerini indirmek suretiyle vergiye tabi safi irat tutarı tespit edilmiş olacaktır.
Örnek: 2020 yılında beri Kartal Huzurevinde kalan (X) şahsı sahip olduğu dairesini kiraya vermiş ve 2024 yılı içinde 180.000.- TL kira geliri elde etmiştir. Başkaca bir geliri yoktur. Gerçek usulü seçen mükellef Gelir Vergisi Kanunu’nun 74’üncü maddesinde yer alan ve belgeleriyle tevsik edebildiği giderlerinin toplamı da 45.000.- TL’ dır. (Bu giderler sigorta, emlak vergisi ile ısıtma, aydınlatma ve asansör ile bakım onarım giderleri toplamından oluşmaktadır.) 2024 yılında mesken kira gelirlerine uygulanacak istisna tutarı 33.000.- TL’ dır.
- 2024 Yılında Elde Edilen Hasılat 180.000.- TL
- 2024 Yılı İçin Uygulanan İstisna (33.000.-)TL
- İstisna Sonrası Tutar 147.000.- TL
- Gerçek Gider İndirimi * (36.750.-)TL
- Safi İrat (Vergi Matrahı) 110.250.- TL
- Ödenecek Gelir Vergisi 16.550.- TL**
110.000.-TL x %15= 16.500.-TL
250.-TL x %20= 50.- TL
110.250.-TL 16.550.-TL
(*) İstisnaya isabet eden giderlerin indirimi söz konusu olmadığından, istisna sonrası tutara isabet eden indirilebilecek gerçek gider aşağıdaki formül yardımıyla şöyle hesaplayabiliriz.
Gerçek Giderlerin Toplamı x İstisna Sonrası Hasılat = İndirilecek Gerçek Giderler
2024 Yılında Elde Edilen Hasılat Toplamı
45.000.- x 147.000.- = 36.750.- TL
180.000.-
(**) Bu gelir 2025/Mart ayında beyan edilir ve hesaplanan 16.550.- TL gelir vergisinin birinci taksiti 2025/Mart ayında, ikinci taksiti de 2025/Temmuz ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenecektir.
Gelir Vergisi Kanunu’nun 74’üncü maddesinin 10 numaralı bendinde yer alan; “10.Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli”nin kiraya verilen meskenin kira bedelinden gerçek gider olarak indirilebileceği hüküm altına alınmıştır.
III. BAKIMEVİ VEYA HUZUREVİNE YAPILAN ÖDEMENİN BELİRLİ BİR KISMININ KONAKLAMA GİDERİ KARŞILIĞI KİRA GİDERİ OLDUĞU KONUSUNUN ARAŞTIRILMASI
Bu makaleyi kaleme almadan önce, İstanbul Kartal, Maltepe, Bakırköy ile Ankara Merkezli Kimsesiz ve Düşkünler Vakfı Mihalıççık Huzurevleri ile yaptığım görüşmelerde, misafirlerden alınan ücretin konaklama, yemek- içme, sağlık ve benzeri hizmetlere göre ayrımının yapılıp yapılmadığı sorulmuş ve alınan cevaplarda genel olarak; bedelin kalacak kişinin durumu dikkate alınarak belirlendiği, ancak bunun söylendiği biçimde ayrıştırılmadığı ifade edilmiştir.
Bu belirlemeler sonrasında alınan ücretin bir kısmının konaklama bedeli olduğu hiç tartışma götürmeyecek kadar açık olduğuna göre ve bu yerlerde genel olarak kimsesizlerin yanı sıra yalnız olup bakıma muhtaç olanların kaydı hayat olarak kaldıkları da dikkate alındığında, yapılan ödemenin bir kısmının konaklamaya karşılık kira ödemesi gibi düşünülmesi gerektiği sonucunu doğurmaktadır. Zira, bu durum bir oteldeki konaklama gibi olmadığı zira kalanların kaydı hayatla ikamet ettikleri evleri gibi düşünmeye zorlamaktadır.
Diğer taraftan bu tür yerlerde kalanların çoğunun ekonomik yönlerden sıkıntı içinde oldukları gerçeğini de ortaya koyduğumuzda, sahip oldukları meskenlerden aldıkları kiraların belki de tamamını bu evlerde kalabilmenin bedeli olarak ödemiş oldukları gibi bir çok içimizi acıtan gerçekler karşısında, bu kişilerin mesken kiralarında gerçek giderin düşülmesi yanında huzurevi, bakımevi, yaşlılar yurdu gibi hayat kaydıyla kalanların bu yerlere yapmış oldukları ödemenin yasaca belirlenen bir tutarının, ilgili yerden alınacak belge ile kanıtlanması koşuluyla, mesken kiralarından düşülmesi sağlanarak vergilendirme yapılmasının daha adil bir davranış olacağı kanısındayım.
Bu nedenle, Gelir Vergisi Kanunu’nun 74’üncü maddesinin yukarıda bahsedilen 10’uncu bendinin parantez içi hükmünden sonra gelmek üzere “ile bakımevi, huzurevi gibi sürekli kalınan yerlerden alınacak belge ile tevsik edilmek koşulu ile bu yerlere ödenen yıllık ödeme tutarının 1/3’ü,” ibaresi eklenmek suretiyle, açıklamaya çalıştığımız adalet bir anlamda gerçekleşmiş olacaktır.
IV. SONUÇ
Genellikle bakıma muhtaç kişilerin, yaşlıların ve kimsesizlerin yaşam boyu kaldıkları yaşam evi veya huzurevlerine her ay itibariyle yaptıkları ödemeleri, genel olarak emekli aylıklarından veya sahip oldukları ve bizzat oturdukları evlerini kiraya vermek suretiyle elde ettikleri kira gelirlerinden ödedikleri bir gerçektir.
Ekonomik durumları o kadar da parlak olmayan bu kişilerin, meskenlerini kiraya verenlerin elde ettikleri kira gelirlerinin safi tutarı yukarıda detayları ile açıklandığı üzere gelir vergisine tabi tutulmaktadır. Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde gerçek gider usulünün seçilmesinde, Gelir Vergisi Kanunu’nun 74’üncü maddesinin 10’uncu bendinde belirtildiği üzere, sahibi oldukları konutları kiraya verenler, kira ile oturdukları konutlar için ödemiş oldukları kira bedelini, kiraya verdikleri konuttan aldıkları kiradan indirebilmektedir.
Kaydı hayat şartıyla yaşam veya huzurevinde kalanların ikametgahları bu evler olduğuna göre, bu yerlere yapılan ödemelerin bir kısmının kira benzeri bir ödeme olarak kabulü gerektiği ve bahsi geçen 74’üncü maddenin 10’uncu bendinin parantez içi hükmünden sonra gelmek üzere, “ ile bakımevi, huzurevi gibi sürekli kalınan yerlerden alınacak belge ile tevsik edilmek koşulu ile bu yerlere ödenen yıllık ödeme tutarının 1/3’ü” ibaresinin konularak vergilemede adaletin sağlanmış olacağı görüşündeyim.